2019沪土拍半年报 市区量增价坚崇明准轨交地块成黑马

2019-07-02 07:30:00|来源:乐居买房
摘要| 根据乐居统计,2019年上半年(1-6月)上海普通商品房(纯宅地)出让共计20幅,商住办(含住宅用地类)共计2幅,商业类共计8幅。

??根据乐居统计,2019年上半年(1-6月)上海普通商品房(纯宅地)出让共计20幅,商住办(含住宅用地类)共计2幅,商业类共计8幅。

2019上海土拍半年报2019上海土拍半年报

??在2018年乐居做过土拍总结,自2016年高价地后,2017年和2018年土拍市场降温,最为明显的就是楼板价的大幅“跳水”以及房企“0溢价”、“低竞争”的拍地战况。于是,对于2019年的土拍市场,大家不免会有以下疑问:

??2019年的地价是否会如前2年继续下调?2019年土地(尤其是纯宅地)的供应量?哪些地块,是各大房企看中的“潜力股”?

土地供应量飙升房企拿地积极性提高

??如下图所示,2016-2018年,全年平均出让的宅地(含商住办)在35幅左右,而仅2019年上半年,上海普通商品房(含商住办)地块就有22幅,宅地供应势头明显较前几年活跃,加上7月挂牌的9幅宅地,2019年已知宅地供应量已达31幅!

??商业方面来看,相比前3年,就前半年的数据来看,2019年算是一个商业供应的“小年”,仅有8幅商业地块。

2016-2019宅地&商住办出让情况2016-2019宅地&商住办出让情况

??除了宅地放量增加,与前2年不同的是,今年上半年货币政策放宽,房地产企业融资环境放松,资金压力减小。各大房企拿地的积极性也明显活跃不少,尤其在今年5-6月份,9成以上的宅地均有3人(房企)以上竞标。(2017年的土拍新规后,鲜有住宅地块有3家以上房企投标。)

??不过值得注意的是,5月份之后,房企境内融资环境出现明显收紧态势。据不完全统计,6月以来,包括绿地、佳兆业等10余家房企发行及拟发行海外债,预计发行规模超40亿美元。内紧外松的融资环境,或将对下半年的土拍市场产生一定波动。

2019上海土拍半年报地图范围:上海市(不含崇明)

2019上海土拍半年报地图范围:上海崇明

??中心城区推地量增加地价坚挺稳中有升

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??市区的地块永远是“兵家必争之地”,2018年,翠湖天地隽荟、融创滨江壹号院、翡丽甲第等一批市区盘相继售完。

??而19年刚过半,就已有如首创天悦滨江、融创领馆壹号院、东方悦耀、甚至是2018年还是纯新盘的珠江铂世外滩界均已陆续售完.....其余如静安府东西区、尚海郦景、淮海名邸等都已经是尾盘销售阶段。

??市区新盘的售完速度,仍远远大于宅地挂牌速度。(2016-2019年6月,上海中环以内【含近中环地块】宅地共计出让8幅......)

今年市区宅地供应有望回暖楼板价稳中有升

??首先来看近几年市区宅地的供应情况,16年2幅,17年无供应,18年3幅,19年上半年就已经有3幅中环以内(含近中环)宅地,19年市区宅地供应回暖明显。

2016年至2019年中心城区地块出让情况及地价2016年至2019年中心城区地块出让情况及地价

??地价方面,中心城区还是有相当的抗跌性的,哪怕在2017-2018年地价下调较为明显的情况下,中环、内环的成交楼板价较为稳定,比如普陀,18年出让的真如地块楼板价在5.2-5.5w,19年的中山公园板块地块楼板价在5.2w。

??而位于市北高新N070501单元的2幅地块,19年较18年有2千/平米的小幅上扬。

中海布局普陀市区圈地真如地块已有售楼处

??2019年上半年的宅地,同近年,依然更偏向于上海北部。虹口、杨浦、新静安、普陀、徐汇、长宁(临空开发332街坊地块,有出让计划,暂未挂牌)均有1-2幅宅地出让,仅有黄浦区,未来或将面临一段时间的供应空白。

2019年1-6月市区宅地位置图2019年1-6月市区宅地位置图

2016-2018年市区宅地位置图2016-2018年市区宅地位置图

??市北高新的2幅宅地,分别由融创和仁恒拿下,融创地块为18年底拍得,目前暂未有动工进展。

融创地块内部实景图目前暂未动工融创地块内部实景图目前暂未动工

??2019年2月,中海地产以39.79亿元拍得普陀区中山北社区C060201单元A16-02地块,该地块土地出让面积达30603平方米,成交楼板价约52008元/平。

??另,2018年10月,中海中环联合体拿下普陀区石泉社区W060401单元2幅宅地+1幅商住办地块以及普陀区真如社区W060802单元商业用地,宅地楼板价5.2万/平米。

??如今,石泉社区的宅地已取得较大进展,地块案名中海臻如府,目前售楼处已开放。

2019上海土拍半年报

??上图中可以看到,内环内除了普陀红旗村、金沙村项目外,还有黄浦的中海建国里以及建国东路旧改项目。市区板块,内环内地段或是中海未来发展的重头戏。

??奉贤&崇明上半年10幅宅地唱主场

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??在上半年出让的22幅宅地(含商住办)中,奉贤和崇明各占到5幅,宝山4幅,为半年宅地供应主力。

2019上半年各区宅地出让数量2019上半年各区宅地出让数量

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南桥新城宅地跌破2万 5幅地块均离5号线较远

??先来看奉贤,根据乐居统计,19年奉贤如望园豪庭、保利象屿公园悦府、绿城上海诚园等16盘入市,新盘拿证活跃;拍地方面,19年上半年宅地供应主要集中在南桥(含金汇),南桥板块同样也是奉贤新房供应大区。

2018年-2019年奉贤宅地成交一览2018年-2019年奉贤宅地成交一览

??奉贤2019年的楼板价较18年有略微下调,南桥新城从18年的1.8至2.1万/平米至19年的1.67万/平米左右(07B-02地块为商住办,楼板价会较纯宅地低,故不进行比较),其余地块的楼板价均不足1.5万/平米。

奉贤2016-2019成交楼板价对比奉贤2016-2019成交楼板价对比

??不过值得一提的是,奉贤区南桥新城10单元07B-02区域商住办地块,18年曾终止出让,19年重新挂牌后,总价下降不少(从21亿调整至16.5亿,楼板价从1w+调整为0.8w+)。

??不过,奉贤的5幅宅地,均距离5号线有一定距离,而南桥镇中心高人气+较成熟配套区域(区域内有红盘如中粮南桥锦云、阳光星期8等)无宅地出让

??总体来说,奉贤的地价18年降幅较大,19年上半年则有小幅下降。但是上半年出让的5幅宅地中,除了禹洲所拿下的金汇地块以外,地块周边多为住宅及公共设施规划用地,且四至道路还未完成建设,发展周期会比较长。

崇明地块轨交加持 滨江单元宅地发展前景看好

??崇明的5幅地块,分别位于城桥镇和陈家镇板块。一说到崇明,难免觉得“偏远”和“交通不便”,但是,上半年出让的陈家镇地块,似乎有些“意外惊喜”!


陈家镇3幅宅地位置图陈家镇3幅宅地位置图

??3幅宅地均位于崇明东部规划滨江社区内或者周边,地块所处的陈家镇板块相对于崇明其他板块来说,交通优势非常明显,有G40和长江大桥,且规划的崇明线也有一站陈家镇站。地块周边生态资源也不错,南面为览海国际高尔夫社区,东面则有东滩浏览区,东北面13公里则是东滩湿地公园风景区。

??但是,和奉贤地块面临同样的问题,崇明滨江社区内的宅地,周边宅地都还没有出让公告,道路规划拟于2020年底前开工建设,计划2022年上半年建成,按照一般地块的建设周期,2019年拍地,开盘的时候如果在2021年,地块周边的道路尚在建设中......整个滨江社区的发展周期还是偏久一些。

??再来看崇明的地价变动情况:

崇明2016-2019成交楼板价对比崇明2016-2019成交楼板价对比

??2019年崇明的推地较为活跃,前几年主要“战力”还是在长兴岛上。地价的话,陈家镇和城桥镇基本不足1万/平米,容积率多在1.01,地块后期基本是以别墅房源为主的混合型社区。

??商业:内环钻石级地块引3“大佬”526轮竞价

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??商业方面,最最最为吸睛的,当然要数1月24日静安区南西社区C050401单元115-12地块,当时3房企“大佬”(华润置地、太古、新鸿基)参与竞拍,经过526轮报价交锋后,最终成交价锁定在1号竞买人(华润置地)报出的58.02亿元,溢价率23.05%。

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地块位置图地块位置图

坐拥老静安繁华商业 13号线上盖地段NB

??该幅地块自挂牌开始,关注度就颇高。不仅因为其在内环内的利好地段,更是因为其周边有3条轨交,其中13号线为地铁上盖。

??地块周边商业有上海老牌的商业,如兴业太古汇、四季坊、梅龙镇广场、恒隆、中兴泰富等。那下该幅地块,可以说是只赚不赔的“生意”。

兴业太古汇兴业太古汇

??地块所在的南京西路商圈已是知名度非常高的商圈之一,2017年5月在南京西路东段开业的兴业太古汇, 99,000㎡的商业面积让其超越久光、嘉里、恒隆,成为了南京西路最大的商场。

??115-12地块位于静安区和黄浦区交界,地块西面为静安区一手房,东面为黄浦区项目,周边豪宅林立一手房源均价12万+。

??总的来说,2019年上海宅地供应明显回暖,房企拿地更为积极,且地价相对2016-2018年有持续稳定下调,以地价看房价的角度,未来上海的房价是否会随地价下降还是未知数,但至少不会再出现明显涨幅,且由于总价降低,开发商拿地成本降低,对于楼盘的品质则有了更多的提升空间,上海未来的新房市场,还是让人充满了期待。

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