或将破6万 周浦房价的新天花板来了?

2020-05-28 07:00:20|来源:乐居买房

??近期,位于浦东周康的锦绣御澜正式开启验资。作为陆家嘴集团市场拿地的第一盘,项目备受关注。项目主打建面约88-128平房源。乐居注意到,项目首套的验资金额竟然高达230万:

项目验资通知项目验资通知

??项目目前预售证尚未批复,价格未出,如果该笔验资金额小于或等于首付款,那么按首套3.5成来计算,项目的平均总价竟是要超过600万?而从项目的户型配比来看,348套房源中,128平大户型共计136套。也就是说,按照这个验资条件,项目的均价大概率破6万,那么这将是周浦的新天花板价格;

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二维码

??如果该笔验资金额大于首付款,那么,这个高验资门槛,难道是想提前拦住一批预算刚达标的客户吗?开发商为什么有这样足的底气?我们仍需观察一下项目本身。

区位配套成熟 交通便捷

??就区位而言,项目位于浦东周浦镇年家浜东路上,北侧为印象春城,南侧为九龙仓兰廷,均为周浦知名小区;东侧则为绿地缤纷广场和周浦公园。

??从居住环境来说,项目周边拥有十分纯熟的居住氛围,菜场、综合商业体都在步行可至范围内,小区出门右拐向东即为绿地缤纷广场,经过多年的运营,其商业体系已经十分完善,知名品牌如必胜客、麦当劳、星巴克、耐克等均已入驻,足以支撑起项目业主的日常消费;另外,万达广场和小上海商业街是周浦的核心商业,沿项目门口年家浜路直线向西约2公里左右,即可到达万达,十分方便。

绿地缤纷广场绿地缤纷广场

??沿项目东侧周园路直线向南约1.6公里,即可到达周浦医院,周浦镇居民就医,除去市区医院,最常去的是板块内的周浦医院,等级为二级乙等。作为九院附属医院,周浦医院的口腔科较为有名。

周浦医院

周浦医院

??交通方面,尽管地处外环,但周浦的交通情况还是比较优秀的。除去目前已经通车的16号线和11号线,周浦还有18号线在建中,未来在周浦镇内设有多个站点,且与16、11号线设站点在城镇外围不同,18号线所设繁荣路站、周浦站、沪南公路站等,均在周浦镇中心位置。锦绣御澜与16号线周浦东站的直线距离约为1.6公里,与在建中18号线周浦站约2公里,虽然需要短途接驳,但距离在可接受范围内。

区位地图区位地图

??自驾方面,项目通过门口年家浜路可通往沪南公路主干道,连通内中外三环,整体路线通达。但目前早晚高峰,年家浜路均有拥堵现象,而沪南公路由于18号线施工,拥堵相当严重。

项目周边道路项目周边道路

??从实地踩盘表现来看,锦绣御澜项目本身的品质还是相当出众的。

户型设计出众 社区品质有保障

??作为陆家嘴集团市场拿地的第一盘,开发商有志于将项目打造成“网红标杆”。项目南侧为天然河道,一河之隔即为九龙仓兰廷花园,高层可直接俯视九龙仓的花园。而小区内部沿河,则规划种植一排樱花树,每逢樱花盛开季节,就有樱花可以赏玩。环绕小区设置有漫步道,现售楼处位置,未来将拆除建造喷泉水景,提升业主归家仪式感。

图为9#、10#、11#、12#在建实景,楼间距较大,南北均无遮挡图为9#、10#、11#、12#在建实景,楼间距较大,南北均无遮挡

??现在项目打造有95、99和128平三个样板间,从交付标准来看,项目厨电采用西门子、卫浴采用TOTO、台盆品牌为摩恩,配置有中央空调及新风系统,95平及以上户型均有贴墙纸,而88平则仅有粉刷。项目装配均为市场上常见品牌,大部分上海本地国企,装配用料虽然普遍不太高,但胜在扎实耐用,可信度较高。

样板间实拍样板间实拍

样板间实拍样板间实拍

??95平和128平的户型设计是亮点所在,95平户型动静分离,三开间朝南,宽景大阳台连通客厅与南向次卧,95平户型均为中间套,位于9#、10#、11#、12#,南北视野基本无遮挡,南面临河,未来也将直面樱花景观,配合宽景大阳台,景观视野十分开阔;主卧则为全套房设计,带有步入式衣帽间和独立卫生间,私密性良好。

95平户型95平户型

楼栋分布情况楼栋分布情况

??128平带有宽厅,整个客厅面宽高达6米,尺度感强烈,十分阔绰,使用舒适度相当高,同样连接宽景阳台,大户型位于4#、5#、7#、8#,均为两梯两户设计,公摊面积小,实际空间使用率较高。

128平户型128平户型

??整体而言,项目的户型设计没有明显瑕疵,中规中矩,偶有亮点,是设计感相当不错的产品。

周浦或迎新房价天花板

??配套成熟,产品力不俗,那么价格就是仅剩的问题了。纵观整个周浦镇,自2018年以来,有新城西岸公园、东原印柒雅、柏澜晶舍、浦发东悦城、绿宝锦庭、保利首创颂、明天华城、御沁园相继开盘,其中别墅盘如东原印柒雅、保利首创颂的单价在6.95w左右;而高层房源,则在4.2-5.7w不等;绿宝锦庭的洋房产品则在6.2w左右。

周浦近年新房报价一览周浦近年新房报价一览

??也就是说,同为高层产品,周浦还没有哪个新房项目均价开到6万以上,一旦锦绣御澜均价突破6万,那它自然就是周浦新房的天花板价格。

??二手房方面,2009年建造的印象春城挂牌均价约4.5-4.9w,2016年建造的九龙仓兰廷挂牌均价约5.7-5.8w,但两盘近90天内,均无房源成交。如果算上税费,九龙仓兰廷的成交价格,则高于目前周浦在售的大部分新房产品,没有成交也在意料之中。因此,锦绣御澜均价如果破6,市场是不是能接受,仍然是个未知数。

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??当然,项目的具体价格仍然需要视预售证批复情况待定,乐居也将持续跟进关注该项目。

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