上海樓市新政后:今年小陽春難期待

2021-03-05 07:40:17|來源:21世紀經濟報道
摘要|

  3月3日晚間,上海市住建委、上海市規劃和自然資源局、上海市房管局三部門聯合發布《關于促進本市房地產市場平穩健康發展的意見》(簡稱“新滬七條”),其中一條“對按照優先購房政策購買的新建商品住房,在購房合同網簽備案滿5年后方可轉讓”引發市場關注。這也是上海首次對新房明確提出限售。

  目前,上海只有無房戶購房積分制度被稱為“優先政策”,但具體細則還要等待官方后續的解釋。

  “5年限售”是“新滬七條”最受關注的政策,與杭州春節前出臺的調控政策有異曲同工之妙。1月27日,杭州出臺調控政策,其中一條“本市限購范圍內,新建商品房項公證搖號公開銷售中簽率小于或等于10%的,自取得不動產證之日起5年內不得轉讓”。與杭州一樣,上海也是在一手房市場過熱之后祭出“限售”,抑制投資、投機客的資金涌入樓市。

  結合近期部分大城市政策密集出臺的事件,易居研究院研究總監嚴躍進認為,今年全面解決大城市住房問題的調控大幕正式拉開了。包括咨詢機構人士、中介人士在內,不少人與嚴躍進看法一致,上海此次調控是為了穩房價、防止市場過熱。

  嚴躍進指出,“優先購房者5年限售”這一點其實是為此前積分購房政策補漏;同時也是參考其他城市做法,對于優先認購的房源設置限售的條件,可以將那些想通過優先購房途徑獲得房源的炒房客擋在門外。同樣,這招也可以降低那些優先購買客戶較多的樓盤的市場預期。

  房企高溢價拍地被約談

  另一名業內人士認為,上海在牛年開工后再次加碼樓市調控,導火索或在于土地市場先熱起來,出現高溢價地塊,擔憂土地市場溫度或傳遞到銷售端口。這么做主要是為了穩房價、抑制市場過熱。

  2月20日,融創建發聯合體以總價64.52億元競得普陀區一幅純宅地,成交樓面價8.43萬元/平方米,溢價率36.15%。地塊屬于軌交上蓋,總建筑面積不到8萬平方米,沒有自持要求,可以說是不折不扣的稀缺地塊。然而,這幅地塊東側,是去年12月大華集團拿下的一幅總價30.6億元的宅地,彼時的樓面價只有4.74萬元/平方米。兩個月地價接近翻番,且周邊二手房單價接近6萬元/平方米。“面粉比面包貴”,雖不能完全指向土地市場火爆,但肯定是區域板塊過熱了。

  不久后,“上海普陀”微信公眾號發布了一則消息,針對這次土拍地塊高溢價成交的情況,普陀區政府第一時間約談了融創上海及項目公司相關負責人,約談由區規劃資源局和區房管局相關負責人主持。約談中,區政府重申了國家和本市房地產調控的工作要求,表明了將毫不動搖貫徹執行“房子是用來住的,不是用來炒的”決心,以實現“穩地價、穩房價、穩預期”的目標。明確表示:要求受讓人充分認識到政策的嚴肅性,做好充分的思想準備,合理調整預期。

  但凡有“限價”的城市,普遍存在一個現象:一手新盤往往有價格倒掛,有投機炒作空間。政府鎖定持有年限,增加炒房成本,可以震懾投機需求。為了降低市場預期,“新滬七條”還提出了土地限價競價。業內人士認為,樓板價決定未來售價,尤其是面粉和面包價格接近,市場預期上升,買家入市意愿高。土地價格限定有助于穩定預期。后續會制定相應拿地方法,明確到達限價后誰可以拿下地塊。

  此外,租賃地塊分別制訂供應計劃,和銷售性商品地塊分開。此前二者合并列入供應計劃,但租賃地塊無法形成有效供應。此舉可以充分保證銷售性地塊充足穩定,同時充足供應也有助于平移地價。

  小陽春傳統銷售旺季即將到來,市場走向備受關注。與杭州樓市情況接近的是,盡管1月底杭州對炒房資金實施了“大封殺”,仍然難擋年前一波紅盤中簽率低于10%,上海“121”政策后,一手樓盤同樣出現多人搖號的現象。

  為防止樓市出現過熱傾向,上海繼續在調控政策上補短板,并借鑒其他熱點城市的做法,先強調嚴格執行,再看效果,不排除后面還有一系列調控舉措繼續擠壓投機需求。

  同策研究院高級分析師李霄霄指出,“新滬七條”受關注的是第二條跟第七條,其他的幾條關于整頓市場秩序、強化市場管理的政策在之前已經出過,在這份文件中只是強調嚴格執行政策。

  第二條限價競價在其他城市已經有實施的案例,目前上海部分熱點板塊面臨價格倒掛,政府嚴格執行限價政策面臨的市場壓力較大。在土地出讓環節預先設定好房價、由房企自主競價地價有助于在前段控制地價達到穩房價的目的。

  第七條住房限售的范圍僅包括“優先購房政策購買的新建商品住房”。目前上海僅三個樓盤在試點打分優先購房政策,來訪認購情況一般,對市場預期的影響目前來看還不大。

  加強中介管理管控

  “新滬七條”中,進一步加強中介管理,對于中介市場規范行為進行管控。上海已經進入存量市場,中介機構在交易中扮演重要角色。通過管控、規范中介企業行為,抑止炒作意圖。由此可見,今年樓市還是以防止過熱為主,如果達不到預期效果不排除繼續加碼的可能。

  房地產市場成因復雜,過冷或過熱,并非“供需失衡”就能一言以蔽之。在最近幾個月成交維持在3.9萬套的上海二手房市場中,中介被認為是有助推作用的。

  調控之前,房價漲幅最高的是上海市中心內環核心區域,相比之下,中環區域正處于補漲階段。浦東中環內某小區,某套90平方米左右的房源在去年年底掛牌價600多萬元,春節后,已經漲到了900萬元,但一直沒賣出去。據中介業務員反饋,雖然房價已經漲到8萬元/平方米,但近期有很多要買房子的,都沒有合適的房源掛牌。

  21世紀經濟報道記者走訪了部分門店以及采訪部分買家和賣家,發現因為有中介以獨家VIP的方式來壟斷房源,以高成交價給到業主信心,讓業主們認為房子通過某些中介可以賣到較好的價格,這導致一些秉承著政策方針去平衡業主和買家利益、讓價格回歸理性的中介反而生存環境堪憂。

  中介嗅到了敏感的氣息,春節前后僅寶山大華板塊,就新開了5家中介門店。這些中介門店正處于擴張周期。據了解,紅星美凱龍旗下的美凱龍愛家、由房多多控股的原萃旗下加盟品牌幾畝置業等中介自去年底開始,從外環外逐漸向市區擴張,大規模開店。

  為了搶房源,有的中介門店不惜承諾業主以高價出售,這在一定程度上助推了房價的上漲。另一名中介業務員指出,“獨家房源”是一種壟斷行為,這導致房子不一定最終在短時間內賣掉,客戶談價空間也變少。

  成交下滑,小陽春不再?

  中介人士指出,新政出臺表明二手房交易價格后期以穩定為主,趨于理性。但目前,價格趨勢有待考量;交易量已經是下來不少了。

  “最近市場成交下滑嚴重,成交周期和看房周期都非常長。”前述中介業務員反映,自從新政策后,二手房成交周期和速度慢了很多,但是大多數房東心態還是比較好的。有業主近期把價格下調大概0.05%-0.07%左右。

  實際上,上海二手房的房源量自去年下半年開始,每月保持高位成交,已經去化了不少,目前成交下滑的主要原因有:庫存量本身就不太多,可以看的范圍和數量也少;“121”新政執行之后,二手房增值稅免征“2改5”,稅費變化也導致房源出手難度增加了;加之有的中介做獨家房源,客戶看房也受限。

  多個中介門店業務員反饋,小陽春能否如期出現,具體還是要看3月份的市場成交量及客戶反應。由于2月份二手房數據目前還沒有公開,但從一手房成交數據來看,小陽春恐怕難以出現。

  第三方數據顯示,3月1日,全上海121個板塊仍未達到全面上漲,板塊之間差異依然明顯。從2月1日-2月21日數據來看,一手房成交套數同比已經減半。

  誠然,不管后續市場走勢如何,上海從各方封堵炒房資金的態度已經很明顯。就在同一天,杭州市房地產市場平穩健康發展領導小組辦公室發布《關于進一步規范房地產市場秩序的通知》,提出對法拍房限購,嚴查經營貸、消費貸等要求。

  上海、杭州最新的調控離上輪調控僅相隔1個月,并且在同一天內發布政策,一個宏觀背景是:今年1月底,住房和城鄉建設部副部長倪虹帶隊在上海、深圳調研時指出,城市政府要充分認識保持房地產市場平穩健康發展的重要性,毫不動搖堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,不將房地產作為短期刺激經濟的手段,切實落實城市主體責任。近日,倪虹又帶隊赴浙江杭州、江蘇無錫調研督導房地產市場平穩健康發展長效機制落實情況,重申“房住不炒”,不將房地產作為短期刺激經濟的手段,切實落實城市主體責任,確保黨中央、國務院的決策部署落到實處。


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